房地产融资-从拿地到持有各阶段融资策略与创新

主讲人：吴瑕  课时：6小时

一、拿地阶段融资

（一）招拍挂拿地融资

1、集团公司提供拨款（低息拆借）

2、合作开发（品牌与资源对接）

3、短拆或过桥资金

4、明股实债

案例：万科曲线贷款（假股真债） 创新

5、股+债

6、向非金融机构借款（金融平台公司）

7、施工企业垫资（总包垫资）

8、股权融资

案例：万科项目企业境外股权融资策略

（二）并购拿地融资

1、银行并购贷

2、信托并购贷

3、对接夹层基金

夹层融资模式

夹层融资的风险和回报

夹层融资运作中的具体问题

案例：昆明某企业以4亿工程款置换2000亩土地 

4、非金融机构借贷或股权合作

二、工程实施阶段融资

1、总包商配合开发商自行按工程进度选择融资

2、延后付款，采用商票支付

3、金融租赁融资

4、售后回租融资

案例：华夏幸福售后回租模式（杠杆融资） 

5、承接售后回租的资产管理公司

三、未取得四证前融资

1、过桥借贷。用土地使用权向典当行、金控平台等申请抵押贷款。

2、典当行抵押贷款

四、取得四证后融资

1、商业银行开发贷

2、双盈的票据融资

案例：华夏幸福票据融资

3、预售款+银行按揭

4、跨界营销，共享客户模式

案例：华银集团跨界融资经典几步

5、房地产资产证券化（ABS）

资产证券化的步骤

什么样的资产可以证券化

案例：金地30.5亿元物业费ABS资产证券化 

6、PPP模式（Public-Private-Partnership）

案例：北京地铁四号线的PPP融资策略